zwei nebenwohnungen in einem Haus

bibo3678, 04.10.2017, 09:28 (vor 16 Tagen)

Meine Eltern haben in der Gemeinde Grömitz eine Eigentumswohnung, die sie unstrittig als Zweitwohnung nutzen. Diese Wohnung steht nur ihnen zur Verfügung und wird nicht an Feriengäste o.ä. vermietet. Vor drei Jahren haben sie in diesem Haus eine weitere Wohnung erworben. Diese Wohnung wird als Ferienwohnung an Feriengäste vermietet. Die Verwaltung der Wohnung erledigen meine Eltern selbst. Die gemeinde Grömitz hat meine Eltern jetzt aufgefordert für beide Wohnung Zweitwohnungssteuer zu zahlen. Ist dies zulässig?

zwei Wohnungen in einem Haus

Alfred @, 04.10.2017, 11:59 (vor 16 Tagen) @ bibo3678

Die Forderung für die zweite Wohnung sollten Deine Eltern zurückweisen. Begründung: Es handelt sich bei dieser Wohnung um eine reine Kapitalanlage (Vermietung als Ferienwohnung – entsprechende Nachweise vorlegen).
Die Wohnung ist auch keine 2. Nebenwohnung.

Sollte die Gemeinde Schwierigkeiten machen, folgender Hinweis:

Das BVerfG hat 1995 (Beschl. v. 29.6. 1995, 1 BvR 1800/94, 1 BvR 2480/94) entschieden:
„Das Anliegen der Verwaltungsvereinfachung rechtfertigt es aber nicht, durch eine unwiderlegliche Vermutung dem Wohnungseigentümer den Nachweis, dass er die Wohnung nicht für seine persönliche Lebensführung nutzt, schon dann abzuschneiden, wenn er nicht durchgängig für das ganze Jahr eine Vermietung nachweisen kann.“

Diesem Beschluss trägt die Satzung der Gemeinde Grömitz teilweise Rechnung, wenn die Satzung bestimmt:
„Liegen Hauptwohnung und Zweitwohnung in dem selben Gebäude, so gilt die Zweitwohnung in der Regel nicht als Zweitwohnung im Sinne dieser Satzung.“

Die Begründung des BVerfG sollte aber auch für den Fall greifen, dass eine Nebenwohnung und eine weitere Wohnung in einem Gebäude liegen. Es führt in dem o.a. Beschluss aus:
„In solchen Fällen kann auch bei typisierender Betrachtung nicht schon aus dem Umstand, dass es nicht gelungen ist, die Wohnung ganzjährig zu vermieten, gefolgert werden, sie diene der persönlichen Lebensführung. Es entspricht vielmehr der Erfahrung, dass in vielen Erholungsgebieten die Nachfrage saisonbedingt schwankt und dass der größere Teil der Ferienwohnungen nur zu bestimmten Jahreszeiten an Gäste vermietet werden kann, auch wenn sich das Urlaubsverhalten teilweise geändert hat. Andererseits spricht wenig dafür, dass der Eigentümer, der selbst im Feriengebiet wohnt, die Wohnung überhaupt und dies ausgerechnet zu den Zeiten, in denen er sie nicht an Gäste vermieten kann, für seine persönliche Lebensführung nutzt.“

zwei Wohnungen in einem Haus

bibo3678, 05.10.2017, 08:02 (vor 15 Tagen) @ Alfred

Hallo Alfred,

vielen Dank für deine prompte Antwort. Wir hatten ähnlich argumentiert, wenn auch nicht urteilsgestützt.

Die Gemeinde hat daraufhin folgendes Gegenargument gebracht: Da beide Wohnungen voll möbliert sind, besteht für meine Eltern täglich aufs Neue die Entscheidungsfreiheit in welcher der beiden Wohnungen sie schlafen, essen, trinken, duschen oder fernsehen wollen. So bestehe zum Beispiel nach Ehestreitigkeiten die Möglichkeit, sich vorübergehend räumlich zu trennen. Damit können beide Wohnungen durchaus für die persönliche Lebensführung genutz werden.

Ein weiteres Argument der Gemeinde: Da meine Eltern die Ferienwohnung nur an Gäste ohne Haustiere (Hund) vermieten, stelle die Ablehnung eines potentiellen Mieters mit Haustier bereits eine Verfügung über die Wohnung über das gewöhnliche Maß hinaus. Das Ablehnen von Mietern und damit der Verzicht auf Mieteinnahmen stehen dem Argument der Kapitalanlage entgegen.

Wir haben beim LG Schleswig Klage eingereicht. Vielleicht haben wir mit dem BVerfG-Urteil Aussicht auf Erfolg.

Ich werde über den Ausgang berichten.

Viele Grüße
bibo3678

zwei Wohnungen in einem Haus

Alfred @, 05.10.2017, 10:29 (vor 15 Tagen) @ bibo3678

... beim LG Schleswig Klage eingereicht.

LG ??? Zuständig ist das Verwaltungsgericht.

Die Argumentation der Gemeinde grenzt ans Absurde und gilt auch für die, die ihre Hauptwohnung im gleichen Haus haben und wäre eine Benachteiligung auswärtiger Einwohner.

zwei Wohnungen in einem Haus

René ⌂ @, 10.10.2017, 20:40 (vor 9 Tagen) @ bibo3678

Ein weiteres Argument der Gemeinde: Da meine Eltern die Ferienwohnung nur an Gäste ohne Haustiere (Hund) vermieten, stelle die Ablehnung eines potentiellen Mieters mit Haustier bereits eine Verfügung über die Wohnung über das gewöhnliche Maß hinaus.

Interessante Konterung. In der Vermarktung wird doch die Wohnung für Tierhaarallergiker angeboten, oder?

zwei Wohnungen in einem Haus

bibo3678, 11.10.2017, 05:21 (vor 9 Tagen) @ René

so haben wir das bisher noch gar nicht gesehen ;-)

wir haben unsere Klage (natürlich Verwaltungsgericht) jetzt folgendermaßen aufgebaut:

Die Argumente der Gemeinde sind irrelevant, weil die Gemeinde bei ihren Gründen davon ausgeht, dass es sich um eine Zweitwohnung handelt. Diese Einschätzung teilen wir nicht. Es handelt sich um eine Kapitalanlage, damit sind die Gründe der Gemeinde hinfällig. Die Gemeinde möge begründen, warum es keine Kapitalanlage ist (!nicht: warum es eine Zweitwohnung sein soll!).


Wenn wir gegen die Argumente der Gemeinde reden, stimmen wir ja indirekt zu, dass es sich um eine Zweitwohnung handelt.

zwei Wohnungen in einem Haus

Alfred @, 11.10.2017, 13:05 (vor 9 Tagen) @ bibo3678

Das Widerlegen der gemeindlichen Argumentation ist keineswegs ein indirektes Anerkennen einer Zweitwohnung. Die Gemeinde macht deutlich, warum es sich ihrer Auffassung nach um eine Zweitwohnung (Vorhalten zur persönlichen Lebensführung) und nicht um eine Kapitalanlage (Ablehnen von Mietern) handeln soll.

Wenn das Gericht die Argumente der Gemeinde als „Würdigung des Einzelfalls“ sehen will, kann es durchaus zu dem Ergebnis kommen, dass es sich um die begründete Annahme einer weiteren Zweitwohnung handelt und die Steuerpflicht gegeben ist.