Ich nehme an, dass es sich um eine der sechs Gemeinden von Darß/Fischland handelt. Diese erheben 16% (bzw. früher 12%) der Jahresrohmiete. Ist diese nicht ermittelbar, wird sie geschätzt. Dazu werden Vergleichsmieten herangezogen (siehe Link):

[blockquote]Ist eine Wohngelegenheit durch das Fehlen einer Heizungsanlage nur in den Sommermonaten nutzbar, wird für die Berechnung des jährlichen Mietaufwandes, verglichen mit dem Aufwand für eine beheizbare Wohngelegenheit nur die Hälfte des jährlichen Mietaufwandes zu Grunde gelegt. Da die Zweitwohnsteuer eine Jahressteuer ist, wird der halbe jährliche Mietaufwand auf 12 Monate verteilt berechnet.[/blockquote]

Wann exakt baurechtlich ein Raum als "beheizbar" einzustufen ist, kann ich dir nicht sagen. Das geht schon eher ins Baurecht. Ich gehe davon aus, dass es nicht nur entscheidend ist, ob eine Heizung da ist, sondern - und darauf zielt auch die Erklärung ab - die Wohnung muss durch die Heizung auch benutzbar sein. Wenn ein elektrischer Heizkörper bspw. nur so stark ist, einen kalten Sommertag abzufedern, ist die Wohnung im Winter trotzdem nicht benutzbar.