Artfortschreibung 2-Fam. in 1-Fam.
clemens 
, Mittwoch, 13.07.2011 (vor 5595 Tagen)
Hallo, ich habe da mal folgende Frage:
Wenn ich mein 2-Fam.Haus in Köln in ein 1-Fam.-Haus umwandeln möchte
a.) ändert sich dann der Einheitswert> Wird dieser eventl. höher>
b.) und macht das Finanzamt bauliche Vorschriften diesbezüglich, z.B. dass nur ein Stromzähler vorhanden sein darf>
Hat da jemand Erfahrungen>
Viele Grüße
Clemens
Artfortschreibung 2-Fam. in 1-Fam.
Alfred , Mittwoch, 13.07.2011 (vor 5595 Tagen) @ clemens
» a.) ändert sich dann der Einheitswert>
Ja.
» Wird dieser eventl. höher>
Ja (und damit auch die Grundsteuer).
So gesehen könnte sich die Aktion "Zweifamilienhäuser" als Korrektiv zur falschen baulichen Bewertung entwickeln.
» b.) und macht das Finanzamt bauliche Vorschriften diesbezüglich, z.B. dass nur ein Stromzähler vorhanden sein darf>
Keine Ahnung, aber vmtl zählt für das Finanzamt die Definition der Wohnung gem. Landesbauordnung.
Auf die Zähler dürfte es nicht ankommen. Aber 2 kosten mehr als einer.
Artfortschreibung 2-Fam. in 1-Fam.
Charlie , Mittwoch, 13.07.2011 (vor 5595 Tagen) @ Alfred
» » a.) ändert sich dann der Einheitswert>
» Ja.
» » Wird dieser eventl. höher>
» Ja (und damit auch die Grundsteuer).
Habe gerade gegooglet:
Zweifamilienhäuser werden mit 0,31% vom Einheitswert zur Grundsteuerberechnung herangezogen.
Einfamilienhäuser werden gesplittet gerechnet.
Die ersten 38.346,89 € werden mit 0,26% berechnet, der
Restbetrag mit 0,35%
Dies bedeutet, dass ein EFH erst ab einem Einheitswert von 86.280,50 € grundsteuerlich teurer ist, als ein ZFH.
Den Verkehrswert erhält man etwa, wenn man mit 13 multipliziert.
Dies ergibt einen Verkehrswert von 1,1 Millionen €.
Unter diesem Wert ist ein EFH günstiger.
(Multipliziert wird das Ganze mit dem Hebesatz. Der ist in Köln 5)
Ist in den Annahmen zur Rechnung ein grundsätzlicher Fehler>
Vielen Dank
Artfortschreibung 2-Fam. in 1-Fam.
Alfred , Donnerstag, 14.07.2011 (vor 5594 Tagen) @ Charlie
Deine Aussage zur Höhe der Grundsteuer dürfte grundsätzlich richtig sein, die „Kippgrenze“ ist aber m.E. niedriger anzusetzen.
Beim Steuermessbetrag habe ich nicht nachgeguckt. Nur bei der Berechnung des Einheitswertes. Da hat das Einfamilienhaus einen um ca. 10% höheren „Vervielfältiger“ als das Zweifamilienhaus und somit einen höheren Einheitswert, der die Grundlage für den Steuermessbescheid bildet.
Über den Daumen gepeilt, ohne es genau durchgerechnet zu haben, sehe ich deswegen für ein ZFH mit einem Einheitswert von über 35. 00 € bei der Umwandlung in ein EFH den Einheitswert auf über 38.346,89 € steigen und damit beim Steuermessbetrag (und somit bei der Grundsteuer) den Beginn der „Progression“. Die führt dazu, dass ein ZFH mit einem Einheitswert von ca. 71.000 € bei Umwandlung in ein EFH ungefähr gleich viel Grundsteuer kostet. Unter diesem Einheitswert ist das ZFH teurer, über diesem Einheitswert wird es preiswerter und die Grundsteuer für ein EFH wird höher.
Beim Hebesatz gibt es grundsätzlich keine Unterschiede, der ist für alle Wohngebäude gleich.
Da ist jeder gut beraten, sich das vorher genau durchzurechneen.