Berlin Berlin...und Brandenburg again!

Salamandrina, Montag, 19.04.2021 (vor 25 Tagen)

Lieber René,

hier kommt noch eine Anfrage zu Berlin / Berlin / Brandenburg, weil ich nämlich nicht 100% findig geworden bin. Kurze Bemerkung: es ist nicht, dass wir uns einen Luxus leisten wollen sondern die Wohnungsmarktlage in Berlin ist so katastrophal, dass man ohne solche "moderne" und "flexible" Konzepte nicht auskommt! Ich und A. sind verheiratet, haben 2 Kinder, veranlagen zusammen und haben in der Coronazeit unzählige Beziehungskrisen erlebt, die uns zu diesem Schluss gebracht haben: in unserer 70 qm 2-Zimmer-Mietwohnung in Berlin (ohne Garten) ist es uns definitiv zu eng! A. ist Solo-Selbständiger, ich angestellt in Elternzeit, selbstständig nebenberuflich und ab August in einer Weiterbildung. A. mietet bis heute noch ein Büroplatz woanders, den er absetzten kann (als Lager).

November 2020 haben wir durch reinen Zufall die Möglichkeit bekommen, ein kleines Siedlungshaus in Chorin zu kaufen. Da der Preis in Vergleich zu Berlin unschlagbar war, haben wir es "einfach" in der Verzweifelung gemacht und gedacht: wir bleiben in der 70 qm Wohnung weiter und "erweitern" uns am Wochenende da. Auch möchten wir beide - wenn es so weiter geht - in Chorin unsere Büroräume haben und in Home Office arbeiten, wenn die Kinder in den Kindergarten nicht dürfen. Das Haus ist aber momentan unbewohnbar, muss noch renoviert werden, Wohnfläche (Haus) ist auf 2 Etagen verteilt (insgesamt zirka 80 qm) und wir würden erstmal nur das EG renovieren (wann wissen wir es erstmal nicht, wir haben keine Kohle dafür z.Zt.). Grundstückfläche ist etwa 500 qm (Baugrundstück). Das Haus befindet sich in einem Erholungsgebiet. Vertrag ist unterschrieben, Kaufpreis ist ab heute fällig, im Grundbuch stehen wir nur vorgemerkt.

März 2021 rief uns eine bekannte Vermieterin an, die Mietpreise nach Mietspiegel macht, ein Wunder heutzutage in Berlin! Sie hat uns eine 3 Zimmerwohnung zu einem unschlagbaren Mietpreis angeboten, 200 mt entfernt von unserer aktuellen Wohnung. Wir haben die Wohnung zugesagt, weil so ein Glück nicht zweimal passiert. Und nun der Salat:

1. Modell: da wir uns weiterhin sehr streiten aber uns gegenseitig unendlich lieben, hat A. die Idee gehabt, ein Lebensmodell à la J.P. Sartre und S. De Beauvoir "living apart", zu testen. Er möchte gerne seine alte (unheimlich günstige) Wohnung in Berlin behalten. Ich bleibe offiziell im Hauptmietvertrag, ziehe offiziell mit den Kindern in die neuen Wohnung aus und melde KEINE Nebenwohnung in der Alten. A. bleibt in der alten Wohnung angemeldet (Hauptwohnsitz) und meldet KEINE Nebenwohnung in der Neuen. Er hat einen Mitbewohner schon gefunden (sein Cousin) und den Besitzer schon darüber informiert, dass er sein Erlaubnis zur Untervermietung gerne hätte (darf der Vermieter verlangen, dass ich aus dem Mietvertrag austrete und eine teuere Miete ansetzten?). In der neuen Wohnung wird A. auch im Mietvertrag stehen: darf er und könnte es Probleme mit der netten Vermieterin geben, wenn wir sie fragen, eine Bescheinigung nur über meinen Einzug und von der Kinder aus zu stellen? Da die alte Wohnung zwei Zimmer hat hier die Frage: wenn A. sein Büroplatz, was er jetzt hat, aufgibt, darf er dann sein Zimmer in der alten Wohnung absetzen? Und jetzt Chorin: wir können die Räumlichkeiten da noch nicht beziehen. Wir werden erstmal auch kaum da sein und irgendwann nur ein Teil des Hauses bewohnen können. Müssen wir trotzdem das Haus beide (und die Kinder auch) als 2. Wohnsitz melden? Ab wann? Ab Bezahlung? Ab Grundbucheintragung? Wie hoch wäre diese Steuer? ich schlafe schon nachtsüber nicht, wenn ich darüber denke...Wir zahlen schon die Grundsteuer monatlich und die Betriebskosten...Würde es die Steuer senken, wenn wir da Räume als Lager/Büro benutzen? Könnte A. sein Arbeitszimmer da haben? Könnte er in dem Fall, die Fahrtkosten auch absetzen? Geht es dieses ganzes Modell, obwohl wir zusammen veranlagen? Sollten wir lieber aus Chorin ein Ferienhaus machen, was nicht unser ursprüngliche Idee war? Sollten wir lieber ein paar Familien finden, um die laufenden Kosten zu teilen u.a. die 2WSS (die sich eventuell dadurch auch reduziert, weil das Haus uns nicht laufend zur Verfügung steht?)? Sollen die Zahlungen (Untervermietung Berlin Cousin - sie teilen sich ja nur die Kosten - und laufenden Kosten Aufteilung Chorin) als Einnahmen deklariert werden und auch versteuert werden??

2. Modell: angenommen, wir merken, wir wollen wieder näher rutschen, weil unsere Meinungsverschiedenheiten verschwinden, irgendwann meldet A. auch sein Hauptwohnsitz in der neuen 3 Zimmer Wohnung und die alte Wohnung als Nebenwohnung. Der Cousin würde 70% der Wohnung bezahlen und nutzen, A. nur ein 22 qm Zimmer. Könnte der Vermieter etwas dagegen haben, wenn er die Wohnung als 2. Wohnsitz benutzt? Und den Vertrag kündigen? darf A. das Zimmer als Arbeitszimmer dann absetzen? (Er würde dahin gehen hauptsächlich zum Arbeiten / Ruhe haben / gelegentlich schlafen...keine Mitnutzung der Küche und des Bades).Wäre dies eine Zweckentfremdung? Bedarf er Zustimmung vom Vermieter? Müsste er 2WSS zahlen? Nur über die 22qm? Wäre es besser zum Zweck der Nutzung als Wohnraum und 2WSS, wenn ich dann da mein 2. WS anmelden würde und als Lehrerin mein Unterricht da vorbereiten würde als er als Freiberufler? Und was wäre mit Chorin: darf er da ein Arbeitszimmer haben und absetzen?

3. Modell: ein bekanntes Paar hat so gemacht: sie hat ihr HWS mit Kindern gemeldet, er in Brandenburg, würde es bei uns auch gehen? A. würde dann sein 2WS in der alten Wohnung in Berlin anmelden und dann 2WSS zahlen ... über die Häfte der Miete? Wäre sowas realistisch? Steuerlich günstig?

Wie Sie sehen, wir sind sehr konfus und für jeden Hinweis dankbar.

Viele liebe Grüße

A.

Berlin Berlin...und Brandenburg again!

René ⌂ @, Mittwoch, 21.04.2021 (vor 23 Tagen) @ Salamandrina

Das klingt wirklich etwas verworren - und zugegeben: manche Probleme und Sorgen hätte ich auch gerne ;-)

Zunächst: Ob man es als Luxus oder Notwendigkeit ansieht, spielt für die steuerliche Betrachtung keine Rolle.

Ich habe es so verstanden, dass es nun drei Wohnungen gibt: die alte in Berlin, die neue in Berlin und das Häuschen in Chorin. Im Extremfall müsstet ihr zweimal Zweitwohnungsteuer bezahlen.

zu 1. Modell:

Eine Familie ist nicht gezwungen, eine "vorwiegend benutzte Wohnung" (§22 BMG) zu haben. Es ist melderechtlich möglich, dass jeder seinen eigene vorwiegend benutzte Wohnung hat. Ob der jeweils andere Ort eine Nebenwohnung hat, zielt vor allem auf das Innehaben ab, also ob die Person die Wohnung mit bezogen hat. Oder ob der andere nur Gast ist.

Unrelevant ist in der Regel, wer im Mietvertrag steht. Du darfst eine Wohnung mieten, aber nicht einziehen. Es könnte nur Fragen nach sich ziehen.

Die Seite versucht lediglich Melderechtsfragen und ZWS zu behandeln, daher blenden wir das Thema Untermiete und steuerliche Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers komplett aus.

zu 2. Modell:
Einem Vermieter ist es egal (und er weiß es auch gar nicht), ob du dort deine Haupt- oder Nebenwohnung begründest. Im Extremfall: du kannst eine Wohnung anmieten, aber nie einziehen. Oder wie derzeit in Chroin: das Haus ist halt noch Baustelle.

Für die Steuer gibt es verschiedene Verfahren. Entweder Alles durch alle (also 50%) - oder insbesondere bei WGs als Wohnungsanteil (jeder entsprechend seinen Raum, Gemeinschaftsräume anteilig für alle). Die zeitliche Intensität der Nutzung spielt keine Rolle (sonst wäre es ja eher ne Hauptwohnung)

Allgemein könnte es Probleme in Berlin wegen Zweckentfremdungsverbotsverordnung geben. Wenn die Wohnung oder eben nicht zum Wohnen dient, sondern lediglich als Büro. Vor allem, wenn es eben nur ein Zimmer ist. Zudem könnte auch die Ausnahme beruflich genutzter Nebenwohnungen bei Verheirateten hier in Frage gestellt werden, wenn diese Wohnungen fußläufig sind.

zu 3. Modell:

Wenn die Familie keine "vorwiegend benutzte Wohnung" hat, so zählt die "vorwiegend benutzte Wohnung" der einzelnen Personen. Du darfst auch deinen Schwerpunkt nach Brandenburg legen.

Berlin Berlin...und Brandenburg again!

Salamandrina, Freitag, 30.04.2021 (vor 14 Tagen) @ René

Lieber René,

ich danke dir herzlichst für die rasche Rückmeldung und die Erklärungen!! Diese Seite ist wirklich eine große Hilfe!! Nur ein paar Verständnis Fragen noch:
1. Chorin: hab ich es richtig verstanden: solange wir da Baustelle haben bzw. noch am Renovieren sind, fällt keine 2. WSS ein? Dürfen wir aber trotzdem gelegentlich da sein, um unsere Instandhaltung durch zu führen (Garten, Heizung, Renovierung)?
2. Zum 1. Modell: ist eine Zusammenveranlagung trotz getrennte Wohnsitze deinem Wissen nach möglich und wie?
3. Zum 2. Modell: wäre hier die 2. WSS absetzbar?

Viele liebe Grüße und noch Mal Danke!

A.

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René ⌂ @, Dienstag, 11.05.2021 (vor 3 Tagen) @ Salamandrina

1. Chorin: hab ich es richtig verstanden: solange wir da Baustelle haben bzw. noch am Renovieren sind, fällt keine 2. WSS ein? Dürfen wir aber trotzdem gelegentlich da sein, um unsere Instandhaltung durch zu führen (Garten, Heizung, Renovierung)?

Chroin zielt aufs Melderecht in der Satzung ab. Während der Bauphase seid ihr ja nicht eingezogen, ebenso müsst ihr nicht gleich am Tag 1 nach dem Abschluss mit dem Umziehen beginnen. Dass ihr da mal hinfahrt und die Bude streicht, heißt ja nicht, dass ihr da wohnt und die Wohnung bezieht.

Melderechtlich wird das Mitführen von Einrichtungsgegenständen als Umzug gesehen.

2. Zum 1. Modell: ist eine Zusammenveranlagung trotz getrennte Wohnsitze deinem Wissen nach möglich und wie?

Du meinst, dass ihr eine gemeinsame Steuererklärung macht. Ich kann keine Hand ins Feuer legen, wenn ich solche Texte lese, steht die Hauptwohnungsfrage nicht zur Debatte.

3. Zum 2. Modell: wäre hier die 2. WSS absetzbar?

Absetzbarkeit ist nur gegeben, wenn eine Wohnung beruflich gehalten wird. Also wenn die Wohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung absetzen darfst.