Zweitwohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Hallo zusammen,
wir leben in einer Eigentumswohnung in Köln. Meine Frau arbeitet im Home Office, dazu hat sie aktuell ein Arbeitszimmer in der Wohnung, das auch steuerlich anerkannt ist. Dieses werden wir nun zu einem Kinderzimmer umwandeln.
Da in unserer Wohnung keine Möglichkeit besteht, einen Arbeitsplatz einzurichten und vom Arbeitgeber kein Büro gestellt wird, möchten wir ein kleines Apartment anmieten. Dieses Apartment liegt in ebenfalls in unserer WEG, allerdings im Nebenhaus. Im Mietvertrag würde zur Vorbeugung einer Zweckentfremdung eine Wohnnutzung festgeschrieben sein. Unsere WEG ist eine Mehrhausanlage. Die Gebäude sind über die Keller und Tiefgarage alle miteinander verbunden, die Teilungserklärung und sämtliche Grundrisse zeigen alle Häuser auf einem Plan.
In Köln fällt keine Zweitwohnungssteuer an, wenn die Zweitwohnung im gleichen Gebäude liegt. Meinem Verständnis nach ist dies bei uns gegeben, aber steuerlich sicher bin ich nicht, deswegen bin ich hier nun angemeldet.
Zusätzlich bin ich nicht sicher, wie die Nutzung des angemieteten Apartments am besten gestaltet wird. Es gibt grundsätzlich zwei Optionen:
1) ausschließliche Nutzung als Arbeitsstätte - ist dies hinsichtlich einer eventuellen Zweckentfremdung überhaupt möglich? Es gibt keinen Kundenverkehr, es wird lediglich gewöhnliche Büroarbeit verrichtet.
2) Nutzung als Arbeitsstätte und Gästezimmer, eventuell vorübergehende Vermietung (keine Daueruntervermietung, Erlaubnis des Vermieters liegt vor)
Abgesehen von der Zweitwohnungsssteuer - welche steuerlichen Vor- und Nachteile ergeben sich? Muss das Apartment überhaupt als Nebenwohnung gemeldet werden?
Freue mich auf Feedback! Ist ja gar nicht so einfach, mal eben eine kleine Wohnung dazuzumieten...
Zweitwohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Alfred 
, Dienstag, 13.06.2017 (vor 2922 Tagen) @ Steuerlaie
Zweitwohnung als Arbeitszimmer: Das ist die Quadratur des Kreises.
Banale Frage: Haben Haupt und Nebengebäude die gleiche postalische Anschrift – das würde es einfacher machen.
Zweitwohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Die Anschrift ist fast identisch:
Hauptwohnung: Hausnummer + Zusatz a
Nebenwohnung: Nur Hausnummer ohne Zusatz
Zweitwohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Alfred , Dienstag, 13.06.2017 (vor 2922 Tagen) @ Steuerlaie
Nach dem Meldegesetz ist das einfach: Es besteht keine Meldepflicht wenn das Appartement ausschließlich als Arbeitszimmer genutzt wird – gelegentliches Übernachten usw. oder eine Vermietung wären unschädlich. Keine Nebenwohnung = keine Zweitwohnungsteuer.
Zur Zweckentfremdung von Wohnraum – das ist wohl das eigentliche Problem - und den damit verbundenen bürokratischen Hürden, ob z.B. ein Antrag auf Zweckentfremdung genehmigt würde, fehlen mir die Kenntnisse. Sorry.
"Gelegentliche Vermietung" könnte auch als Zweckentfremdung gewertet werden (Ferienwohnung").
Im Mietvertrag würde zur Vorbeugung einer Zweckentfremdung eine Wohnnutzung festgeschrieben sein.
Das kann ich nicht nachvollziehen. Bei Nutzung als Büro ist das de facto eine Zweckentfremdung von Wohnraum – Mietvertrag hin oder her. Zudem könnte das FA dann Schwierigkeiten bei der Anerkennung machen.
In Köln fällt keine Zweitwohnungssteuer an, wenn die Zweitwohnung im gleichen Gebäude liegt. Meinem Verständnis nach ist dies bei uns gegeben, ...
Kann man so sehen, diese Argumentation wäre bei identischer Hausnummer sicherlich einfacher. Das Steueramt der Stadt könnte zu einem anderen Ergebnis kommen.
Zweitwohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Vielen Dank für die detaillierte Antwort, Alfred!
Wäre denn eine Zweckentfremdung gegeben, wenn die kleine Wohnung lediglich als Arbeitsplatz genutzt würde?
Letztlich ist es ja "nur" eine Erweiterung des aktuell bestehenden Wohnraums in einer anderen Wohnung.
Eine offiziellen Antrag auf Zweckentfremdung möchte ich nicht stellen, der Aufwand ist wahrscheinlich zu hoch.
Zur Argumentation für das Steueramt hinsichtlich der würde ich die Grundrisse und Teilungserklärung beifügen. Daraus ist eigentlich klar ersichtlich, dass es sich um eine Wohnungsanlage handelt und die Keller miteinander verbunden sind. Der Prüfer muss da natürlich mitziehen, daher habe ich gehofft, hier evtl. schon positiv von ähnlichen Fällen zu lesen.
Die tageweise Untervermietung ist nur angedacht, das muss nicht unbedingt sein. Wenn eine Zweitwohnsitzsteuer verlangt würde, wäre das aus wirtschaftlichen Gründen wahrscheinlich notwendig. Da der Raum tatsächlich für Büroarbeit genutzt werden muss, ist eine dauerhafte Untervermietung gar nicht möglich, ausserdem haben wir nicht vor, ins Hotelgewerbe einzusteigen. Beispielsweise könnte ich mir vorstellen, internationale Kollegen einzuquartieren, die aufgrund von Messen in der Stadt keine Zimmer in bezahlbaren/nahegelegenen Hotels finden.
Wohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Alfred , Dienstag, 13.06.2017 (vor 2922 Tagen) @ Steuerlaie
Wäre denn eine Zweckentfremdung gegeben, wenn die kleine Wohnung lediglich als Arbeitsplatz genutzt würde?
M.E. ja, denn das ist ja eben keine Nutzung als Wohnraum und auch kein Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung. Ein bisschen absurd ist es schon denn ein Arbeitszimmer IN der eigenen Wohnung wäre streng genommen auch schon Zweckentfremdung.
Eine offiziellen Antrag auf Zweckentfremdung möchte ich nicht stellen, der Aufwand ist wahrscheinlich zu hoch.
Und das Ergebnis fraglich.
Der Prüfer muss da natürlich mitziehen, daher habe ich gehofft, hier evtl. schon positiv von ähnlichen Fällen zu lesen.
Mir ist da nichts bekannt. Das Steueramt kommt aber erst ins Spiel, wenn eine ZWSt-Erklärung abgegeben/angefordert wird. Und die ist nicht erforderlich(wahrscheinlich, wenn melderechtlich keine Nebenwohnung registriert ist. Das Appartement als home office dient nun mal nicht als Nebenwohnung und ist keine Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf (Wohnen/Schlafen) und damit keine Neben- oder Zweitwohnung. Zweitwohnungsteuer dürfte nicht anfallen/durchsetzbar sein. Wie ich es sehe: Gefahr droht eher von der Zweckentfremdung.
Die tageweise Untervermietung ist nur angedacht, ...
Würde ggf. aber an der Zweitwohnungsteuer nichts ändern.
Wohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Danke noch einmal für Deinen Input.
Ich habe Kontakt zum Wohnungsamt aufgenommen, um mal grundsätzlich zu klären, wie eine solche Situation gehandhabt wird. Auch dort scheint dieser Fall erstmals vorzukommen, nichtselbständige Arbeitnehmer mieten i.d.R. keine Wohnung als Arbeitszimmer an.
Ich soll einen Antrag auf Zweckentfremdung stellen und den Fall auf einem Beiblatt erklären, dann wird intern beim Amt diskutiert, ob es überhaupt eine Zweckentfremdung ist.
Es bleibt spannend...
Wohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Hier mal ein Update, falls andere User ein ähnliches Problem haben sollten:
Nach Beratung durch einen Steuerberater ist die Lage nun klar. Das Zweckentfremdungsthema ist vom Tisch. Da es sich um ein Arbeitszimmer und nicht um ein Gewerbe handelt, handelt es sich eindeutig um Wohnraum. Anders sähe es als selbständig arbeitende Person aus.
Da die Zweitwohnung als zusätzlicher Wohnraum angemietet wird und auch im selben Gebäude liegt, ist die Zweitwohnung weder melde- noch steuerpflichtig.
Wohnung als Arbeitszimmer/Home Office
Hallo,
vielen Dank für die Info - ich habe die gleiche Idee (Anmietung weiteren (Wohn-?)Raums zwecks Homeoffice), und mich quälen die gleichen Fragen.
Der Unterschied bei mir wäre, dass der Wohnraum nicht im gleichen Gebäude wäre, sondern einfach möglichst nah.
Da es sich um ein Arbeitszimmer und nicht um ein Gewerbe handelt, handelt es sich eindeutig um Wohnraum. Anders sähe es als selbständig arbeitende Person aus.
Das würde soweit wohl auch bei mir zutreffen.
Da die Zweitwohnung als zusätzlicher Wohnraum angemietet wird und auch im selben Gebäude liegt, ist die Zweitwohnung weder melde- noch steuerpflichtig.
Hier bin ich dann nun unsicher, da sich der neue Wohnraum eben in einer ganz neuen Wohnung befinden wird. Hat da bereits jemand eine Idee?
Ich möchte ja keinen zweiten Haushalt eröffnen, sondern ebenfalls "nur" meinen Wohnraum erweitern. Selbstverständlich wird es in der Erweiterung jedoch auch ein Bad und eine Kaffeeküche geben - eben für das Arbeitszimmer.
Und was mir auch noch unklar ist: Kann ich das Arbeitszimmer dann steuerlich absetzen? Denn beim dediziert beruflich genutzten Arbeitszimmer innerhalb meiner "üblichen" Wohnung wäre das doch prinzipiell möglich..!?
Wohnung als Arbeitszimmer/Home Office
René 
, Dienstag, 21.08.2018 (vor 2487 Tagen) @ ElRoberto
Ich habe hier ausführlich kommentiert:
http://zweitwohnsitzsteuer.de/forum/index.php?id=18307
Anzumerken ist, dass die Kommunen unterschiedliche Satzungen erlassen können. Was für Köln gilt, gilt nicht für Buxtehude.
Wohnung als Arbeitszimmer/Home Office
René , Dienstag, 21.08.2018 (vor 2487 Tagen) @ Steuerlaie
Das mit dem Antrag ist vernünftig, nur das bringt Klarheit, ob es eine Ausnahmeregelung geben kann. Der Steuerberater dagegen nicht. Es gibt den Scherz: Frag 3 Steuerberater und du hast vier Meinungen. Hier hätte ein Blick in die Satzunggeholfen. Ich zitiere §4 Abs. 1:
[blockquote]Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerblich oder beruflich Zwecke verwendet oder überlassen wird[/blockquote]
Und die Abwägungsgenehmigung befindet sich in §5. Und die liest sich für diesen Fall auch nicht so passend für euch. Um es so zusagen: Ihr nehmt dem Wohnungsmarkt eine Single-Wohnung weg - in einer Stadt, wo der Mietmarkt ohnehin schon pervers ist. Ob nun eure Interessen höher liegen als die der Allgemeinheit wird dann der Knackpunkt des Verfahrens sein. Ich kann mir gut vorstellen, dass §8 Abs. 4 herangezogen wird: eine vorrübergehende Umnutzung mit Ausgleichszahlung. Ob das am Ende dann günstiger kommt, weiß ich nicht.
Wenn die Zweckentfremdung durch ist, dann ist es keine Frage für Zweitwohnungsteuer und der steuerlichen Absetzung. Wenn es nicht klappt, bliebe als einzige Chance, die neue Wohnung zu nutzen, dass mehr als 50% Wohnnutzung ist, dann müsst ihr euch anmelden.
Wenn zwei Wohnungen im selben Haus liegen, heißt dennoch anmelden. Das Meldegesetz sieht dafür keine Ausnahmen vor.
Zu Alfreds Kommentar über die alte Wohnung: ein einzelner Raum stellt keine 50% her, daher war die alte Situation kein Fall von Zweckentfremdung.